Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο επιβάλλει αυστηρούς περιορισμούς και πρόστιμα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας για το 2025. Συγκεκριμένα, προβλέπεται αναστολή έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε ακίνητα των περιοχών της 1ης, 2ης και 3ης Δημοτικής Κοινότητας του Δήμου Αθηναίων, καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους 2025. Κατά την περίοδο αυτή, απαγορεύεται η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για τις συγκεκριμένες περιοχές.
Όσοι παραβιάσουν αυτό το μέτρο και καταχωρήσουν νέα ακίνητα, θα υποστούν βαριά χρηματικά πρόστιμα, τα οποία ξεκινούν από 20.000 ευρώ και αντιστοιχούν στο 50% του τζίρου από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σε περίπτωση υποτροπής μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο αυξάνεται σημαντικά και μπορεί να φτάσει το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με ελάχιστο τα 40.000 ευρώ.
Η ΑΑΔΕ θα εντοπίζει τους παραβάτες μέσω διασταυρώσεων δεδομένων από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking, και Expedia Group/VRBO, καθώς και από το Μητρώο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων. Αυτά τα μέτρα έχουν στόχο να περιορίσουν τον αριθμό των νέων ακινήτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και να διασφαλίσουν την αυστηρή συμμόρφωση με τον νέο κανονισμό.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι μισθώσεις τύπου Airbnb πρέπει να καταχωρούνται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής με συγκεκριμένες διαδικασίες και προθεσμίες:
- Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής: Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να υποβάλλουν τη δήλωση έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή.
- Τροποποιήσεις δηλώσεων: Είναι δυνατή η τροποποίηση των δηλώσεων μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους που ακολουθεί την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος, πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου.
- Ακυρώσεις: Σε περιπτώσεις ακύρωσης της μίσθωσης, όταν προβλέπεται καταβολή ποσού από τον μισθωτή σύμφωνα με την πολιτική ακύρωσης, οι ιδιοκτήτες πρέπει να υποβάλουν αρχική δήλωση έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
- Οριστικοποίηση του Μητρώου: Η οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται το αργότερο μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
Αυτές οι προθεσμίες και διαδικασίες εξασφαλίζουν τη σωστή καταγραφή των στοιχείων και την ορθή δήλωση των εισοδημάτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, συμβάλλοντας στην τήρηση της φορολογικής νομοθεσίας.
Το νέο νομοσχέδιο προσφέρει κίνητρα για την ενίσχυση της μακροχρόνιας ενοικίασης και την προστασία των κατοικιών από φυσικές καταστροφές, περιλαμβάνοντας τα εξής μέτρα:
- Απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 3 έτη: Όσοι αποσύρουν ακίνητα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ή διαθέτουν κλειστά ακίνητα για μακροχρόνια ενοικίαση θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή αυτή είναι:
- Αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ.
- Τα συμβόλαια πρέπει να έχουν διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και να συναφθούν από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.
- Τα ακίνητα θα πρέπει να είχαν δηλωθεί ως κενά κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024 (ή 2025, αν η μίσθωση γίνει τότε), ή να μην είχαν δηλωθεί ως μισθωμένα ή ως κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες των εκμισθωτών.
- Μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 20% για ασφαλισμένες κατοικίες: Από το 2025, διπλασιάζεται η μείωση του ΕΝΦΙΑ (από 10% σε 20%) για κατοικίες φυσικών προσώπων με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ, εφόσον είναι ασφαλισμένες για φυσικές καταστροφές, όπως πυρκαγιά, σεισμό και πλημμύρα. Η ασφάλιση πρέπει να αφορά το προηγούμενο έτος με ελάχιστη διάρκεια τριών μηνών. Αν η διάρκεια είναι μικρότερη από ένα έτος, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά.
Αυτές οι διατάξεις στοχεύουν τόσο στη στήριξη της αγοράς μακροχρόνιας ενοικίασης όσο και στην προώθηση της ασφάλισης κατοικιών απέναντι σε φυσικούς κινδύνους.
Οι αλλαγές στη βραχυχρόνια μίσθωση
Οι εν λόγω αλλαγές έρχονται σε μία περίοδο που παρατηρείται οξεία στεγαστική κρίση, με τα ακίνητα προς ενοικίαση να μειώνονται και τις τιμές να εκτοξεύονται, απόρροια και της ταχείας και πολλές φορές χωρίς θεμιτούς κανόνες εξάπλωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Οι νέες ρυθμίσεις, όπως εκτιμούν στην κυβέρνηση και τα συναρμόδια υπουργεία, φιλοδοξούν να αποκαταστήσουν την ισορροπία στην αγορά ακινήτων, δίνοντας έμφαση στη στήριξη της μακροχρόνιας μίσθωσης και ενισχύοντας τα μέτρα ασφάλειας και ποιότητας για τα βραχυχρόνια καταλύματα. Αξίζει να σημειωθεί ότι έχουν προηγηθεί μέτρα ισότιμης φορολογικής μεταχείρισης διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης με άλλες μορφές ενοικίασης καταλυμάτων.
Στο πλαίσιο αυτό, εισάγονται αυστηρότεροι κανόνες για την αδειοδότηση και τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και σημαντικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να στραφούν στη μακροχρόνια μίσθωση. Αυτές οι πρωτοβουλίες, αν και αναμένονται με ενδιαφέρον, θα πρέπει να αντιμετωπίσουν το ζήτημα της αυξανόμενης πίεσης στη στεγαστική αγορά, με την ελπίδα ότι θα προσφέρουν μια βιώσιμη λύση στην κρίση που έχει πλήξει μεγάλο αριθμό νοικοκυριών.
Παρά τις ευρείες προσδοκίες, παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι οι νέες ρυθμίσεις θα έχουν περιορισμένο αντίκτυπο στη συνολική στεγαστική κρίση. Αν και τα κίνητρα που δίνει η κυβέρνηση στους ιδιοκτήτες για να μετατρέψουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση είναι ενισχυμένα, υπολογίζεται ότι μόνο το 10% των ακινήτων θα μεταβούν στη μακροχρόνια αγορά, όπως τουλάχιστον υποστηρίζουν οι εκπρόσωποι του κλάδου. Με δεδομένο ότι τα Airbnb στην Ελλάδα προσεγγίζουν τις 120.000, αυτό μεταφράζεται σε περίπου 12.000 έως 15.000 ακίνητα που θα επιστρέψουν στην παραδοσιακή αγορά ενοικίασης.
Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της κυβέρνησης στην 88η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ), αλλά και την εξειδίκευση αυτών από τα συναρμόδια υπουργεία, οι νέες ρυθμίσεις περιλαμβάνουν σημαντικές αλλαγές, με κερδισμένους και χαμένους ιδιοκτήτες, ανάλογα με την κατεύθυνση που θα επιλέξουν.
Οι ενέργειες αυτές περιλαμβάνουν:
- Περιορισμός των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων: Από την 1η Ιανουαρίου 2025, θα υπάρξει προσωρινό πάγωμα της έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας, όπως το κέντρο της πόλης, το Παγκράτι και το Νέο Κόσμο, για τουλάχιστον έναν χρόνο, με δυνατότητα παράτασης.
- Κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση: Ιδιοκτήτες που θα μετατρέψουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Το μέτρο αφορά αποκλειστικά ακίνητα φυσικών προσώπων και όχι επιχειρήσεων. Η εκτιμώμενη απώλεια εσόδων για το κράτος θα είναι περίπου 3 εκατ. ευρώ το 2025 και 13 εκατ. ευρώ ετησίως για τα έτη 2026-2028.
- Αυστηρές προδιαγραφές για βραχυχρόνια μίσθωση: Τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υπόκεινται σε αυστηρές ελάχιστες απαιτήσεις για τη λειτουργία τους, περιλαμβάνοντας τον καθορισμό κατώτατου ορίου εμβαδού, απαγόρευση της χρήσης υπόγειων χώρων, υποχρεωτική πυρασφάλεια και πιστοποιήσεις ασφαλείας από ειδικούς μηχανικούς. Οι προδιαγραφές περιλαμβάνουν επίσης την υποχρέωση για πιστοποίηση αστικής ευθύνης, εγκατάσταση συστημάτων ασφαλείας, πυροσβεστικών συστημάτων, ανιχνευτών καπνού και τακτική απολύμανση των καταλυμάτων πριν από κάθε νέα μίσθωση.
- Αυστηρότερες απαιτήσεις για πολυκατοικίες: Στις πολυκατοικίες θα απαιτείται η πιστοποίηση του ανελκυστήρα για επαγγελματική χρήση, ενώ θα τεθούν και περιορισμοί στον αριθμό των διαθέσιμων καταλυμάτων που μπορούν να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση.
Οι νέες ρυθμίσεις αναμένεται να τεθούν σε εφαρμογή πριν την έναρξη της θερινής περιόδου του 2025, καθορίζοντας νέα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα και δημιουργώντας μια πιο ισορροπημένη και ασφαλή αγορά. Ενώ οι αλλαγές αυτές στοχεύουν στη βελτίωση της ποιότητας των καταλυμάτων και στην ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, η τελική τους επίδραση στην στεγαστική κρίση θα εξαρτηθεί από την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής τους και την ικανότητα της αγοράς να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες.
*Photo Credit: Shutterstock
