Περιεχόμενα
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζει συνεχιζόμενη ανάπτυξη για έβδομη συνεχή χρονιά, προσελκύοντας τόσο εγχώριους όσο και διεθνείς επενδυτές. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται κυρίως σε οικιστικά ακίνητα σε γειτονιές της Αθήνας, που παρουσιάζουν αυξανόμενη ζήτηση λόγω της στρατηγικής τους θέσης και της δυναμικής τους. Παράλληλα, αυξημένο είναι το ενδιαφέρον για εξοχικές κατοικίες, ιδιαίτερα σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές και νησιά.
Οι περιοχές-έκπληξη στην Αθήνα και στις γύρω περιοχές συνδέονται συχνά με τις υποδομές, τις αναπλάσεις και την αναζωογόνηση του αστικού ιστού. Η άνοδος των τιμών πώλησης και των αποδόσεων έχει στρέψει τους επενδυτές σε γειτονιές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν υποτιμημένες αλλά πλέον γνωρίζουν ταχεία ανάπτυξη και αξία. Σημαντικοί παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά είναι η σταθερή τουριστική ροή, οι αλλαγές στις υποδομές και η αυξανόμενη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Την ίδια στιγμή υπάρχει μια περιοχή της Αθήνας, το Ελληνικό, όπου δημιουργείται η πρώτη έξυπνη πράσινη πόλη από τα θεμέλια της στην Ευρώπη, αποτελεί ένα ξεχωριστό case study στον τομέα των ακινήτων.
Το Ελληνικό είναι ένα εμβληματικό έργο στην Αθήνα, που στοχεύει να μετατρέψει την περιοχή σε ένα πρότυπο αστικής ανάπτυξης, συνδυάζοντας έξυπνες τεχνολογίες και βιώσιμες πρακτικές. Η ανάπτυξη αυτή αναμένεται να έχει ευρύτερες θετικές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων της Αττικής και να αναδείξει περαιτέρω την περιοχή ως σημαντικό επενδυτικό προορισμό.
Ποιες όμως περιοχές του κέντρου της Αθήνας ξεχωρίζουν αναφορικά με τις αποδόσεις; Πού κινούνται οι τιμές; Ποιες οι τάσεις στην εξοχική κατοικία;
Οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις στην Αθήνα
Η ανάλυση της Protio δείχνει ότι νέες γειτονιές στο κέντρο της Αθήνας και στα προάστια κερδίζουν έδαφος ως κορυφαίοι επενδυτικοί προορισμοί, λόγω της αυξανόμενης ζήτησης για ακίνητα που προσφέρουν καλές αποδόσεις. Η δυναμική αυτή αναδεικνύεται από την έντονη δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων εισοδήματος και τις νέες ευκαιρίες που ανακύπτουν λόγω της ανάπτυξης υποδομών, των αναπλάσεων και της αυξανόμενης τουριστικής και επενδυτικής ζήτησης.
Οι περιοχές της Αθήνας που αναδείχθηκαν ως κορυφαίες για επενδύσεις ακινήτων με υψηλές αποδόσεις επιβεβαιώνουν τη δυναμική ανάπτυξη της αγοράς και την αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα εισοδήματος. Οι κορυφαίες επιλογές περιλαμβάνουν:
Άνω Δάφνη και Πλατεία Αμερικής: Με την υψηλότερη απόδοση στην Αθήνα, της τάξης του 7,1%, οι δύο αυτές περιοχές υποδεικνύουν την αύξηση των τιμών ενοικίων και τη συνεχιζόμενη ανάπτυξη της ζήτησης.
Πολυτεχνείο: Η περιοχή διατηρεί απόδοση 7%, επωφελούμενη από την κεντρική της τοποθεσία και τις αναπτυσσόμενες γειτονιές γύρω της.
Αιγάλεω: Με απόδοση 6,9%, η γειτονιά συνεχίζει να κερδίζει επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω της πρόσβασης σε συγκοινωνίες και την εγγύτητα στο κέντρο της Αθήνας.
Σταθμός Λαρίσης – Πλατεία Βάθης: Η απόδοση 6,6% αντικατοπτρίζει την αναβάθμιση και τον επανασχεδιασμό της περιοχής, καθιστώντας την ελκυστική για ενοικίαση παρά το ότι θεωρείται μπασκλάς στην Αθήνα.
Κορυδαλλός: Με 6,5% απόδοση, η περιοχή παραμένει δυναμική και προσελκύει επενδυτές που επιλέγουν να ανακαινίσουν ακίνητα για αξιοποίηση μέσω ενοικίασης.
Κυψέλη: Η ιστορική αυτή περιοχή έχει απόδοση 6,4% και διατηρεί τη φήμη της ως γειτονιά με μακροχρόνια επενδυτική αξία.
Περιστέρι: Με 6,3% απόδοση, η μεγάλη αυτή περιοχή της Αττικής προσφέρει πολλές επιλογές σε επενδυτές που ενδιαφέρονται για ακίνητα εισοδήματος.
Παράδεισος Μαρούσι: Η απόδοση 6,1% αναδεικνύει την ανάπτυξη των βορείων προαστίων, που προσελκύουν όλο και περισσότερους επενδυτές.
Κάτω Χαλάνδρι: Με 5,6% απόδοση, η περιοχή προστίθεται ως μια αναδυόμενη επιλογή με αξιόλογες προοπτικές ανάπτυξης.
Αυτές οι γειτονιές αντιπροσωπεύουν ευκαιρίες για επενδυτές που στοχεύουν σε μακροπρόθεσμες αποδόσεις, εκμεταλλευόμενοι τις αυξήσεις των ενοικίων και τις τάσεις ανακαίνισης και αξιοποίησης ακινήτων.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Protio, οι περιοχές αυτές πράγματι φέρνουν μια «νέα πνοή» στον τομέα των επενδύσεων ακινήτων. Προσφέρουν πολλές ευκαιρίες για ανακαίνιση παλαιών ακινήτων και αναβάθμιση ενεργειακών υποδομών, κάτι που αποτελεί κλειδί για τη μεγιστοποίηση των αποδόσεων.
Οι ιδιοκτήτες και επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να αυξήσουν την αξία των ακινήτων τους μέσω στρατηγικών επεμβάσεων, όπως:
Ανακαινίσεις: Οι αναβαθμίσεις των εσωτερικών χώρων και η βελτίωση της λειτουργικότητας των ακινήτων μπορούν να προσελκύσουν περισσότερους ενοικιαστές ή αγοραστές, επιτυγχάνοντας υψηλότερα ενοίκια ή τιμές πώλησης.
Ενεργειακές βελτιώσεις: Η τοποθέτηση σύγχρονων ενεργειακών συστημάτων, όπως θερμομόνωση, διπλά τζάμια, ηλιακά πάνελ και έξυπνα συστήματα θέρμανσης/ψύξης, αυξάνει την ελκυστικότητα των ακινήτων και μειώνει τα λειτουργικά κόστη για τους ενοίκους.
Αναπλάσεις και υποδομές: Η αναβάθμιση των υποδομών των περιοχών, σε συνδυασμό με έργα αστικής ανάπτυξης, συμβάλλει στη συνολική βελτίωση της αξίας των γειτονιών και στην προσέλκυση νέων κατοίκων και επενδυτών.
Αυτές οι στρατηγικές επιτρέπουν την παραγωγή μεγαλύτερων αποδόσεων σε σχέση με την παραδοσιακή αγορά ακινήτων, προσφέροντας ευκαιρίες για διαφοροποίηση και αύξηση της αξίας των επενδυτικών χαρτοφυλακίων. Οι επενδυτές που επιλέγουν να εστιάσουν σε τέτοιες περιοχές μπορούν να επωφεληθούν από τη δυναμική αυτή, εκμεταλλευόμενοι τη συνεχιζόμενη ζήτηση για ποιοτικά και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.
Άνω Δάφνη και Πλ. Αμερικής υπερτερούν από το Κολωνάκι
Ο όρος «υψηλότερη απόδοση» αναφέρεται στο ποσοστό των ετήσιων εσόδων που προκύπτουν από την ενοικίαση ενός ακινήτου σε σχέση με την αρχική επένδυση, δηλαδή την αξία αγοράς του ακινήτου. Είναι ένας τρόπος να μετρηθεί η αποδοτικότητα μιας επένδυσης ακινήτων, με το ποσοστό να υποδεικνύει πόσο γρήγορα μπορεί να ανακτήσει κάποιος το κεφάλαιο που έχει επενδύσει μέσω των εσόδων από ενοίκια.
Για παράδειγμα, αν η Άνω Δάφνη εμφανίζει απόδοση 7,1%, αυτό σημαίνει ότι αν ένας επενδυτής αγοράσει ένα ακίνητο εκεί, τα ετήσια έσοδα που θα αποκομίσει από τα ενοίκια θα ισοδυναμούν με το 7,1% του κόστους αγοράς του ακινήτου. Έτσι, εάν ένα ακίνητο έχει αγοραστεί έναντι 100.000 ευρώ, τα αναμενόμενα ετήσια έσοδα από ενοίκια θα είναι περίπου 7.100 ευρώ.
Αυτή η προσέγγιση βοηθά τους επενδυτές να συγκρίνουν διαφορετικές περιοχές και ακίνητα, εκτιμώντας την αποδοτικότητα της επένδυσής τους. Οι περιοχές με υψηλότερα ποσοστά απόδοσης θεωρούνται πιο ελκυστικές, καθώς δείχνουν μια καλύτερη «επιστροφή» της επένδυσης μέσω των εισοδημάτων από ενοίκια.
Πιο συγκεκριμένα με ένα παράδειγμα σε ακίνητο 70 τμ:
-Η τιμή πώλησης ανά τ.μ. στην Άνω Δάφνη είναι περίπου 2.409 ευρώ. Το μέσο μηνιαίο ενοίκιο ανά τ.μ. είναι 14,3 ευρώ.
Άρα:
-Τιμή πώλησης: 70 τ.μ. x 2.409 ευρώ/τ.μ. = 168.658 ευρώ
-Μηνιαίο ενοίκιο: 70 τ.μ. x 14,3 ευρώ/τ.μ. = 1.001 ευρώ
-Ετήσια έσοδα από ενοίκια: 1.001 ευρώ x 12 μήνες = 12.012 ευρώ
Για να υπολογίσουμε την απόδοση, διαιρούμε τα ετήσια έσοδα από ενοίκια με την τιμή αγοράς και πολλαπλασιάζουμε με το 100:
-Απόδοση = (12.012/168.658)×100=7,1%
Όσο για το Κολωνάκι, η απόδοση κυμαίνεται σε αρκετά χαμηλότερα επίπεδα, γύρω στο 3-4%. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η τιμή πώλησης στο Κολωνάκι είναι περίπου 6.097 ευρώ ανά τ.μ., ενώ το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται σε 20,1 ευρώ ανά τ.μ. Η χαμηλότερη απόδοση στο Κολωνάκι είναι αποτέλεσμα της υψηλής αξίας των ακινήτων στην περιοχή, γεγονός που μειώνει την αναλογία ενοικίου-αγοράς. Παρόλο που η περιοχή παραμένει ελκυστική λόγω του κύρους και της αυξημένης ζήτησης, η απόδοσή της είναι πιο συγκρατημένη σε σχέση με περιοχές όπως η Άνω Δάφνη ή η Πλατεία Αμερικής.
*Photo Credit: Shutterstock
