Γιατί στη Βιέννη δεν έχουν πρόβλημα στέγασης εδώ και έναν αιώνα

Όταν η Eva Schachinger παντρεύτηκε στα 22 της, έκανε αίτηση για δημόσια στέγαση. Ευτυχώς, ζούσε στη Βιέννη, η οποία διαθέτει μια πολιτική για τις δημόσιες κατοικίες από τις καλύτερες του κόσμου. Ήταν 1968. Η Eva ήταν δασκάλα και ο σύζυγός της, Klaus-Peter, ήταν λογιστής στην υπηρεσία δημόσιων μεταφορών της πόλης. Μεγάλωσε σε ένα συγκρότημα δημόσιων κατοικιών στο κέντρο της πόλης, όπου η γιαγιά της, που τη φρόντιζε από τις 6 το πρωί μέχρι τις 6 το βράδυ, ζούσε σε ένα από τα πέντε κτίρια που ήταν τοποθετημένα γύρω από μια αυλή. Η Εύα έπαιζε όλη μέρα με φίλους από το συγκρότημα.

Η μητέρα της, η οποία νοίκιαζε διαμέρισμα από ιδιώτη -έπειτα από διαζύγιο, είχε πρόσφατα κάνει αίτηση για δημόσια στέγαση, και της προσφέρθηκε ένα, το 1971. Μέχρι τότε, η Eva απέκτησε μια μικρή κόρη και η μητέρα της αποφάσισε ότι η Εύα χρειαζόταν το διαμέρισμά της περισσότερα και της το πρόσφερε. Το διαθέσιμο ακίνητο ήταν στην 21η Περιφέρεια, στο βορειοανατολικό άκρο της πόλης.

Ο πεθερός της Eva την προειδοποίησε -όχι εντελώς αστεία- ότι εκείνη η περιοχή θα ήταν από τις πρώτες που θα καταλαμβάνονταν από τους Ρώσους. Όμως η κάτοψη άρεσε σε εκείνη και τον Klaus-Peter: Αν και το διαμέρισμα ήταν 68 τ.μ., είχε δύο υπνοδωμάτια, ένα σαλόνι, μια τραπεζαρία, μια τουαλέτα και ένα μπαλκόνι. Το ενοίκιο ήταν 700 σελίνια. (Αυτό είναι περίπου 55 ευρώ, αν και το νόμισμα εισήχθη μόλις το 2002.) Η Eva πήρε μετάθεση στην 21η Περιφέρεια, σε ένα σχολείο 15 λεπτά με τα πόδια από το νέο της διαμέρισμα.

Κατά τη διάρκεια των τελευταίων 44 ετών, καθώς συνέχιζε να διδάσκει αγγλικά από την πέμπτη έως την όγδοη τάξη, το ενοίκιο της Eva σχεδόν πενταπλασιάστηκε, στα 270 ευρώ από 55, αλλά οι μισθοί της αυξήθηκαν περισσότερο από 20 φορές, στα 3.375 ευρώ το μήνα από 150.

Ο νόμος της Βιέννης υπαγορεύει ότι τα ενοίκια στις δημόσιες κατοικίες μπορούν να αυξηθούν μόνο με τον πληθωρισμό και μόνο όταν ο πληθωρισμός του έτους υπερβαίνει το 5 τοις εκατό. Όταν συνταξιοδοτήθηκε το 2007, το ενοίκιο της Eva ήταν μόνο το 8% του εισοδήματός της. Επειδή ο σύζυγός της έβγαζε 4.000 ευρώ το μήνα, το ενοίκιο τους ανερχόταν στο 3,6% των εισοδημάτων τους μαζί.

Σε αυτό ακριβώς στόχευε η Βιέννη το 1919, όταν η πόλη άρχισε να σχεδιάζει την παγκοσμίου φήμης πολιτική της, γνωστή ως Gemeindebauten. Πριν από τον Α Παγκόσμιο Πόλεμο, η Βιέννη είχε μερικές από τις χειρότερες συνθήκες στέγασης στην Ευρώπη, σημειώνει η Eve Blau στο βιβλίο της, «The Architecture of Red Vienna».

Πολλές οικογένειες της εργατικής τάξης έπρεπε να αναλάβουν υπενοικιαστές ή ενοικιαστές κρεβατιών (εργάτες ημέρας και νύχτας που κοιμόντουσαν στο ίδιο κρεβάτι σε διαφορετικές ώρες) για να πληρώσουν το ενοίκιο τους. Αλλά από το 1923 έως το 1934, σε μια περίοδο γνωστή ως «Η Κόκκινη Βιέννη», το κυβερνών Σοσιαλδημοκρατικό Κόμμα κατασκεύασε 64.000 νέες μονάδες σε 400 κατοικίες, αυξάνοντας την προσφορά κατοικιών της πόλης κατά περίπου 10%.

Περίπου 200.000 άτομα, το ένα δέκατο του πληθυσμού, στεγάστηκαν ξανά σε αυτά τα κτίρια, με τα ενοίκια να ορίζονται στο 3,5 τοις εκατό του μέσου εισοδήματος του ημιειδικευμένου εργάτη, αρκετά για να καλύψουν το κόστος συντήρησης και λειτουργίας.

Οι ειδικοί αναφέρονται στο Gemeindebauten της Βιέννης ως «κοινωνική στέγαση», μια φράση που αποτυπώνει πώς οι δημόσιες κατοικίες της πόλης και άλλες κατοικίες περιορισμένου κέρδους μπορούν να αποφέρουν ένα ευρέως κοινωνικό όφελος:

Η Gemeindebauten καλωσορίζει τη μεσαία τάξη, όχι μόνο τους φτωχούς. Στη Βιέννη, ένα τεράστιο 80 τοις εκατό των κατοίκων πληρούν τις προϋποθέσεις για δημόσια στέγαση και από τη στιγμή που έχετε ένα συμβόλαιο, δεν λήγει ποτέ, ακόμα κι αν γίνετε πλουσιότεροι. Οι ειδικοί στον τομέα της στέγασης πιστεύουν ότι αυτή η προσέγγιση οδηγεί σε μεγαλύτερη οικονομική ποικιλομορφία εντός της δημόσιας κατοικίας — και καλύτερα αποτελέσματα για τους ανθρώπους που ζουν σε αυτές.

Το 2015, προτού αγοράσουν ένα διαμέρισμα στην ιδιωτική αγορά, οι Schachingers έβγαζαν περίπου 80.000 ευρώ (87.000 $) ετησίως, περίπου το εισόδημα του μέσου νοικοκυριού των ΗΠΑ το 2021. Η Eva και ο Klaus-Peter πλήρωναν 26 τοις εκατό και 29 τοις εκατό σε φόρο εισοδήματος, αντίστοιχα, αλλά μόλις το 4 τοις εκατό του προ φόρων εισοδήματός τους προοριζόταν για ενοίκιο.

Ακόμα κι αν οι Schachingers συμφωνούσαν σε ένα νέο συμβόλαιο σήμερα, το ενοίκιό τους θα ανερχόταν περίπου στα 542 ευρώ, ή μόνο το 8 τοις εκατό του εισοδήματός τους. Η γενναιόδωρη προσφορά κοινωνικής στέγασης της Βιέννης βοηθά στη μείωση του κόστους για όλους: Το 2021, οι Βιεννέζοι που ζουν σε ιδιωτικές κατοικίες ξόδευαν το 26% του μεταφορολογούμενου εισοδήματός τους στο ενοίκιο και το κόστος ενέργειας, κατά μέσο όρο, που είναι μόνο ελαφρώς περισσότερο από το ποσό της κοινωνικής στέγασης κατοίκων συνολικά (22%).

Βιέννη «εναντίον» ΗΠΑ

Εν τω μεταξύ, το 49 τοις εκατό των Αμερικανών ενοικιαστών – 21,6 εκατομμύρια άνθρωποι – επιβαρύνονται με το κόστος, πληρώνοντας στους ιδιοκτήτες περισσότερο από το 30 τοις εκατό του προ φόρων εισοδήματός τους και το ποσοστό μπορεί να είναι ακόμη υψηλότερο στις ακριβές πόλεις. Στη Νέα Υόρκη, το μεσαίο νοικοκυριό των ενοικιαστών ξοδεύει το εκπληκτικό 36% του προ φόρων εισοδήματός του στο ενοίκιο.

Στα μάτια ορισμένων -κυρίως των Αμερικανών, ολόκληρο το βιεννέζικο σκηνικό μπορεί να μοιάζει φανταστικά σοσιαλιστικό. Αυτό που προκαλεί έκπληξη είναι το πώς η κοινωνική στέγαση δίνει στην οικονομική ζωή των Βιεννέζων μια εντελώς διαφορετική μορφή. Φανταστείτε αν τα έξοδα στέγασης σας έμοιαζαν περισσότερο με των Schachingers. Φανταστείτε πού μπορεί να πάει το υπόλοιπο εισόδημά σας, εάν ξοδεύατε πολύ λιγότερα από όσα ξοδεύετε για στέγαση. Η Βιέννη μάς προσκαλεί να οραματιστούμε έναν κόσμο στον οποίο η ιδιοκτησία σπιτιού δεν είναι ο μόνος τρόπος για να εξασφαλίσουμε ένα συγκεκριμένο μέλλον.

Γράφοντας για τη στέγαση στις Ηνωμένες Πολιτείες, έχω πάθει κατάθλιψη. Είμαι η επίπληξη στα τραπέζια που είμαι καλεσμένος, είμαι εξοργισμένος από τους μεγάλους επενδυτές που κερδοσκοπούν στην αγορά κατοικίας, ναι, αλλά και από τους χιλιάδες μικροεπενδυτές – συμπεριλαμβανομένων μερικών από τους φίλους μου – που συγκεντρώνουν χρήματα για να αγοράσουν σπίτια σε πολιτείες που δεν έχουν δει ή αγοράζουν ακίνητα για να τα νοικιάσουν σε καλές γειτονιές.

Αλλά με τα νούμερα δεν αφήνουν περιθώρια αμφισβήτησης. Η αγορά ενός σπιτιού κοντά στη δουλειά είναι πιο επικερδής από την εργασία. Η αύξηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων έχει ξεπεράσει τις αποδόσεις της εργασίας για τέσσερις δεκαετίες και μια έκθεση της McKinsey διαπίστωσε ότι η πλειοψηφία αυτών των περιουσιακών στοιχείων – το 68 τοις εκατό – είναι ακίνητη περιουσία.

Πέρυσι, μία στις τέσσερις πωλήσεις σπιτιού ήταν σε κάποιον που δεν είχε σκοπό να ζήσει σε αυτό. Αυτοί οι επενδυτές έχουν ιδιαίτερα κίνητρα να αγοράσουν τα είδη των κατοικιών που χρειάζονται περισσότερο οι αγοραστές για πρώτη φορά: Τα φθηνά ακίνητα δημιουργούν τις υψηλότερες ταμειακές ροές εισοδήματος από ενοίκια.

Τα ακίνητα είναι ίσως ο μοναδικός κλάδος όπου ανθούν τα λεφτόδεντρα. Την τελευταία δεκαετία, ένας τυπικός ιδιοκτήτης μιας μονοκατοικίας εκτιμάται πως κέρδισε σχεδόν 200.000 δολάρια. «Μια άλλη λέξη για την ανατίμηση περιουσιακών στοιχείων είναι “πληθωρισμός”», γράφουν οι ακαδημαϊκοί Lisa Adkins, Melinda Cooper και Martijn Konings στο «The Asset Economy».

Δηλαδή, «μια αύξηση της νομισματικής αξίας χωρίς καμία αντίστοιχη αλλαγή στη φύση του ίδιου του αγαθού ή στις συνθήκες της παραγωγής που θα το έκανε πιο σπάνιο ή θα δικαιολογούσε μια αυξημένη ζήτηση για αυτό». Αυτός ο πληθωρισμός δημιουργεί ένα ύπουλο χάσμα μεταξύ των κατοικιών που έχουν και που δεν έχουν.

Το Κοινό Κέντρο Μελετών Στέγασης του Χάρβαρντ διαπίστωσε ότι, το 2019, o μέσος καθαρός πλούτος των ενοικιαστών στις ΗΠΑ ήταν μόλις 2,5 τοις εκατό του αντίστοιχου των ιδιοκτητών σπιτιού: 6.270 $ έναντι 254.900 $.

Πέρυσι, καθώς τα υψηλότερα επιτόκια επιβράδυναν τις πωλήσεις κατοικιών και προκάλεσαν πτώση των τιμών (ακόμη και μείωση σε ορισμένες «καυτές» πόλεις), η ζητούμενη τιμή της μέσης ενοικίασης στις ΗΠΑ έφτασε τα 2.000 δολάρια το μήνα, το ύψιστο ρεκόρ, σύμφωνα με τον Redfin. Οι διογκωμένες τιμές ενοικίου γεμίζουν τις τσέπες των ιδιοκτητών, ενώ εμποδίζουν τους ενοικιαστές να κάνουν αποταμιεύσεις για προκαταβολή.

Ο αστρονομικός ρυθμός ανατίμησης είναι το αποκορύφωμα δεκαετιών πολιτικής με στόχο την ενθάρρυνση της αγοράς κατοικίας. Η 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου είναι μια ιδιαιτέρως αμερικανική εφεύρεση, δυνατή μόνο επειδή η ομοσπονδιακή κυβέρνηση εξασφαλίζει το χρέος – εάν ένας δανειολήπτης αθετήσει τη συμφωνία, η κυβέρνηση μπαίνει στο κάδρο. (Μόνο μια άλλη χώρα, η Δανία, προσφέρει αυτήν την ευκολία).

Έπειτα, ο φορολογικός κώδικας των ΗΠΑ επιτρέπει στους αρκετά εύπορους να αγοράζουν σπίτια επιτρέποντας στα άτομα αυτά να αφαιρούν τα καθορισμένα έξοδα από το φορολογητέο εισόδημά τους αξιώνοντας διαγραφή των τόκων που πληρώνουν στα στεγαστικά δάνειά τους: όσο μεγαλύτερη είναι η υποθήκη, τόσο μεγαλύτερη η έκπτωση.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αφαιρέσουν έως και 10.000 $ από τους φόρους ιδιοκτησίας των ομοσπονδιακών φόρων τους, και εάν πουλήσουν την κύρια κατοικία τους, ενδέχεται να μπορέσουν να αποφύγουν την καταβολή κεφαλαιακών κερδών από κέρδη έως 250.000 $ ανά άτομο (500.000 $ για ζευγάρια). Όπως θέλουν να τονίσουν οι ακτιβιστές της στέγασης, όλοι όσοι έχουν στεγαστικό δάνειο ζουν σε επιδοτούμενες κατοικίες.

Οι εναλλακτικες της Βιέννης: Τόκιο, Oκλαντ ή Βερολίνο;

Πέρυσι, προβληματισμένος από το φαινομενικά δυσεπίλυτο αυτών των προβλημάτων, άρχισα να αναζητώ λύσεις εκτός των Ηνωμένων Πολιτειών. Θα μπορούσε η απάντηση να είναι ο έλεγχος ενοικίων, όπως στο Βερολίνο; Μπορεί να φαινόταν έτσι πριν από μια δεκαετία περίπου, προτού αρχίσουν οι επενδυτές και οι νέοι κάτοικοι να εισχωρούν στην πόλη, προκαλώντας τον πενταπλασιασμό της αξίας της γης.

Πλέον, παρά τους νόμους για τη σταθεροποίηση των ενοικίων, ακόμη και τα διαμερίσματα που κανείς άλλος δεν ήθελε να αγοράσει πριν από 15 χρόνια παράγουν τεράστια κέρδη. Πολλοί κάτοικοι με προσιτά συμβόλαια ενοικίασης είναι κλειδωμένοι σε αυτά επειδή θα ήταν πολύ ακριβό ή ανταγωνιστικό να μετακινηθούν.

Απογοητευμένοι από τη συμπίεση των κατοικιών, οι ενώσεις των ενοικιαστών πρότειναν πρόσφατα ένα μέτρο «απαλλοτρίωσης», το οποίο καλούσε τους ιδιοκτήτες με περισσότερα από 3.000 ακίνητα να πουλήσουν έναν αριθμό πίσω στην κυβέρνηση σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς. Σε δημοψήφισμα του 2021, το 59 τοις εκατό των Βερολινέζων το ψήφισαν, αλλά δεν είναι σαφές αν θα εφαρμοστεί ποτέ.

Θα μπορούσε η απάντηση να είναι η χαλάρωση των περιορισμών των ζωνών, όπως έκανε το Τόκιο το 2002; Αυτό σίγουρα έχει βοηθήσει. Το 2014, υπήρχε περισσότερη κατασκευή κατοικιών στην πόλη από ό,τι σε όλη την Αγγλία. Από τότε, οι τιμές των κατοικιών έχουν σταθεροποιηθεί.

Θα μπορούσε η απάντηση να είναι η χαλάρωση των περιορισμών των οικιστικών ζωνών, όπως έκανε το Τόκιο το 2002; Αυτό σίγουρα έχει βοηθήσει. Το 2014, υπήρχε περισσότερη κατασκευή κατοικιών στην πόλη από ό,τι σε όλη την Αγγλία. Από τότε, οι τιμές των κατοικιών έχουν σταθεροποιηθεί.
Συχνά επισημαίνουν ότι η πόλη χτίζει πέντε φορές περισσότερες κατοικίες από την Καλιφόρνια.

Αλλά η Ιαπωνία είναι μια πολύ διαφορετική αγορά εξαιτίας του κινδύνου σεισμού: Επειδή οι κανονιστικοί κώδικες και οι τεχνολογίες μετριασμού βελτιώνονται συνεχώς, οι κατασκευές συχνά υποτιμούνται πλήρως μέσα σε 35 χρόνια. Τα παλαιότερα σπίτια συχνά υποσυντηρούνται επειδή υπάρχει μικρή προσδοκία ότι οποιαδήποτε επένδυση μπορεί να ανακτηθεί κατά τη μεταπώληση. Θεωρούνται σαν μεταχειρισμένα ρούχα ή αυτοκίνητα — μεταπωλούνται με ζημία.

Μπορεί, βέβαια, το παράδειγμα του Ώκλαντ της Νέας Ζηλανδίας, να φαίνεται πιο εφαρμόσιμο. Το 2016, η πόλη, η οποία έχει μια από τις πιο ακριβές αγορές κατοικιών στον κόσμο, «αναβάθμισε» το 75 τοις εκατό της οικιστικής γης της, αυξάνοντας τη νομική της ικανότητα για στέγαση κατά περίπου 300 τοις εκατό, σε μια προσπάθεια να ενθαρρύνει την κατασκευή πολυκατοικιών και να μειώσει τις τιμές. Σε περιοχές που αναβαθμίστηκαν, ο συνολικός αριθμός οικοδομικών αδειών που χορηγήθηκαν (τρόπος εκτίμησης νέας δόμησης) υπερτετραπλασιάστηκε από το 2016 έως το 2021.

Όπως είχε προβλεφθεί, η σχετική αξία της υπανάπτυκτης γης αυξήθηκε, επειδή θα μπορούσε ξαφνικά να φιλοξενήσει περισσότερες κατοικίες και η σχετική αξία των μονάδων σε πυκνά ανεπτυγμένες περιοχές μειώθηκε, μετριάζοντας τις υψηλές τιμές. Υπάρχουν όμως όρια στο τι μπορεί να κάνει το upzoning. Συχνά τα οφέλη από την παροχή μεγαλύτερης πυκνότητας αποτυπώνονται από τους προγραμματιστές, οι οποίοι τιμολογούν τις νέες μονάδες πολύ πάνω από το κόστος. Δεν προσφέρει στους ενοικιαστές ασφάλεια ούτε δημιουργεί άμεσα τον τύπο κατοικίας που χρειάζεται περισσότερο: οικονομικά προσιτή στέγαση.

Αυτό είναι που διαφοροποιεί τη Βιέννη. Ίσως καμία άλλη ανεπτυγμένη πόλη δεν έχει κάνει περισσότερα για να προστατεύσει τους κατοίκους από την εμπορευματοποίηση των κατοικιών. Στη Βιέννη, το 43 τοις εκατό του συνόλου των κατοικιών είναι απομονωμένο από την αγορά, πράγμα που σημαίνει ότι οι τιμές ενοικίασης αντικατοπτρίζουν το κόστος ή τα ποσοστά που ορίζει ο νόμος – όχι «τι θα φέρει η αγορά» ή τι θα πληρώσει ένα άτομο που δεν έχει άλλες επιλογές. Η κυβέρνηση επιχορηγεί προσιτές μονάδες για ένα ευρύ φάσμα εισοδημάτων.

Το μέσο ακαθάριστο εισόδημα του νοικοκυριού στη Βιέννη είναι 57.700 ευρώ ετησίως, αλλά κάθε άτομο που βγάζει κάτω από 70.000 ευρώ πληροί τις προϋποθέσεις για διαμέρισμα τύπου Gemeindebau. Μόλις μπείτε, δεν χρειάζεται να φύγετε ποτέ. Δεν έχει σημασία αν αρχίσετε να κερδίζετε περισσότερα. Η κυβέρνηση δεν ελέγχει ποτέ ξανά τον μισθό σας.

Τα δύο τρίτα των ενοικιαζόμενων κατοικιών της πόλης καλύπτονται από τον έλεγχο των ενοικίων και όλοι οι ενοικιαστές έχουν προστασίες έξωσης για δικαιολογημένη αιτία. Τέτοιοι κανονισμοί, όταν συνδυάζονται με επαρκή προσφορά, δίνουν στους ενοικιαστές ένα επίπεδο σταθερότητας συγκρίσιμο με τους Αμερικανούς ιδιοκτήτες με σταθερά στεγαστικά δάνεια. Ως αποτέλεσμα, το 80 τοις εκατό όλων των νοικοκυριών στη Βιέννη επιλέγουν να νοικιάσουν.

Η βασική διαφορά είναι ότι η Βιέννη δίνει προτεραιότητα στην επιδότηση των κατασκευών, ενώ οι Ηνωμένες Πολιτείες δίνουν προτεραιότητα στην επιδότηση ανθρώπων, με πράγματα όπως κουπόνια στέγασης. Το ένα μοντέλο εστιάζει στην προσφορά και το άλλο στη ζήτηση. Η επιλογή της Βιέννης απεικονίζει μια θεμελιώδη οικονομική πραγματικότητα, η οποία είναι ότι μια αρκετά μεγάλη προσφορά κοινωνικής κατοικίας προσφέρει μια εναλλακτική λύση στην αγορά που βελτιώνει τη στέγαση για όλους.

Ένα απόγευμα στη Βιέννη

Ένα απόγευμα του περασμένου φθινοπώρου, περπάτησα στο κέντρο της Βιέννης, πέρασα από περίτεχνα κτίρια με δαντελωτά μπαλκόνια, κιγκλιδώματα και στοές — ιδιωτικά διαμερίσματα του 19ου αιώνα. Πολυκατοικίες από τις δεκαετίες του 1920 και του 1930 – το Gemeindebauten, ξεχώριζε όχι μόνο για τη μοντερνιστική αρχιτεκτονική τους αλλά και για τα θριαμβευτικά κόκκινα γράμματα στις προσόψεις τους, που έγραφαν: Erbaut von der Gemeinde Wien in den Jahren 1925-1926 aus den Mitteln der Wohnbausteuer. («Χτίστηκε από τον δήμο της Βιέννης τα έτη 1925-1926 από κεφάλαια από τον φόρο στέγασης»).

Μια κίνηση πολιτικής ιδιοφυΐας, σκέφτηκα, καθώς περίμενα το τραμ: εξήγηση και διαφήμιση. Μισή ώρα αργότερα, βρισκόμουν στην 21η Περιφέρεια, τη «ρωσική επικράτεια» όπου ζούσε η Eva Schachinger. Η Wohnpartner, η υπηρεσία της πόλης που προσπαθεί να ενισχύσει την κοινότητα στο Gemeindebauten και βοηθά στην επίλυση συγκρούσεων με τους ενοικιαστές, είχε ένα ανοιχτό σπίτι στο παλιό της κτίριο, ένα επίπεδο, μινιμαλιστικό συγκρότημα με πορτοκαλί φρεάτια ανελκυστήρα.

Ακολουθώντας τις πινακίδες του Wohnpartner, βρήκα το κοινοτικό κέντρο με γυάλινους τοίχους και μπήκα. Οι περισσότεροι από τους παρευρισκόμενους ήταν μητέρες με μικρά παιδιά ή συνταξιούχοι. Υπήρχαν χώροι ζωγραφικής, πινγκ πονγκ και ανταλλαγής φυτών. Οι άνθρωποι είχαν φέρει τα μεταχειρισμένα πράγματά τους για να τα δώσουν και ένα millennial μέλος του προσωπικού της Wohnpartner πρόσφερε τεχνική βοήθεια, την οποία, παραδόξως, κανείς δεν φαινόταν να χρειάζεται. Μεταξύ των μόνιμων εγκαταστάσεων ήταν μια βιβλιοθήκη γεμάτη δωρεάν βιβλία και ένας χώρος παιχνιδιού με μια σειρά από ξύλινα παιχνίδια.

Κάθισα με την Eva στην κοινόχρηστη κουζίνα, όπου κάποιος είχε φτιάξει μια μεγάλη κατσαρόλα με σούπα από βουτυρόκοκκο. Από τότε που συνταξιοδοτήθηκε, η Eva συνεργάζεται με τη Malyuun Badeed, την επιστάτη του κτιρίου, για ένα περιοδικό που τυπώνεται δύο φορές το χρόνο και αφορά το συγκρότημα: περιλαμβάνει μια συνταγή και ένα σταυρόλεξο, μαζί με τα τελευταία νέα της κοινότητας.

Η Badeed, που ήρθε μαζί μας στην κουζίνα, φορούσε ένα μαύρο χιτζάμπ με μαργαριτάρια και κουνούσε τα χέρια της καθώς διηγούταν πως άφησε τη Σομαλία ως ανύπαντρη μητέρα τη δεκαετία του 1990. Όταν έφτασε για πρώτη φορά στη Βιέννη, πουλούσε εφημερίδες στο δρόμο. τώρα βοήθησε στην παραγωγή ενός περιοδικού.

Έμαθα ότι ο μέσος χρόνος αναμονής για να μπεις στο πρόγραμμα Gemeindebau είναι περίπου δύο χρόνια (κάθε δεδομένη στιγμή υπάρχουν περίπου 12.000 άτομα στη λίστα αναμονής και κάθε χρόνο στεγάζονται περίπου 10.000 ή περισσότερα άτομα). Οι κάτοικοι της Βιέννης — οποιοσδήποτε έχει σταθερή διεύθυνση για δύο χρόνια, είτε είναι πολίτης είτε όχι — μπορεί να υποβάλει αίτηση και οι αιτήσεις αξιολογούνται με βάση την ανάγκη.

Ο Florian Kogler, ένας 21χρονος φοιτητής πανεπιστημίου, θεωρήθηκε επείγουσα περίπτωση επειδή ζούσε σε ένα υπερπλήρες διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων με τη μητέρα, τον πατριό και τα δύο αδέλφια του. Μοιραζόταν ένα δωμάτιο με τον αδερφό του, ενώ οι γονείς του κοιμόντουσαν στο σαλόνι. Είχε επίσης προτεραιότητα επειδή μετακόμισε στο δικό του διαμέρισμα για πρώτη φορά. Στον Kogler προσφέρθηκε ένα διαμέρισμα σε περίπου ένα μήνα. «Είναι ασυνήθιστα γρήγορο», μου είπε.

Οι υποψήφιοι μπορούν να απορρίψουν έως και δύο διαμερίσματα. Εάν αρνηθούν και τρίτο, πρέπει να υποβάλουν ξανά αίτηση. Ο Kogler πήρε το πρώτο διαμέρισμα που του προσφέρθηκε, ένα στούντιο 33 τ.μ. βουτηγμένο στο φως με θέα σε μια παιδική χαρά στην κεντρική, 12η συνοικία.

Κόστιζε 350 ευρώ τον μήνα. Το μηνιαίο εισόδημά του από τη μερική απασχόληση σε μουσείο είναι περίπου 1.000 ευρώ. Όσοι χρειάζονται επιπλέον βοήθεια για να πληρώσουν το ενοίκιο τους λαμβάνουν ατομικές επιδοτήσεις. Οι μαθητές κάτω των 25 ετών, όπως ο Kogler, μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για 200 ευρώ το μήνα.

Κάθε λίγα χρόνια, ξεκινά μια συζήτηση σχετικά με το εάν οι εύποροι θα πρέπει να αναγκαστούν να εγκαταλείψουν τις μισθώσεις Gemeindebau — δηλαδή, εάν οι μονάδες πρέπει να ελέγχονται με βάση το εισόδημα. Το πρόσωπο αυτής της συζήτησης, για κάποιους, είναι ο Peter Pilz, πρώην μέλος του Κόμματος των Πρασίνων της Αυστρίας στο Κοινοβούλιο.

Ο Pilz ζει στο Goethehof, ένα από τα μεγαλύτερα συγκροτήματα Gemeindebauten δίπλα στον ποταμό Δούναβη. Μετακόμισε σε μια μονάδα ως φοιτητής πανεπιστημίου για να ζήσει με τη γιαγιά του, η οποία ήταν εκεί από τότε που εγκαινιάστηκε το κτίριο το 1932. Πριν πεθάνει, ανέλαβε το συμβόλαιό της. Ο Pilz εξελέγη βουλευτής το 1986 και τελικά άρχισε να βγάζει περισσότερα από 8.000 ευρώ το μήνα.

Ακόμη και στη Βιέννη, η ενοικίαση του Pilz κέντρισε το ενδιαφέρον και έγινε πρωτοσέλιδο στη συντηρητική εφημερίδα της Αυστρίας, Österreich, η οποία ισχυρίστηκε το 2012 ότι πλήρωνε μόνο 66,18 ευρώ το μήνα σε ενοίκιο. Ο Pilz λέει ότι πλήρωνε, συμπεριλαμβανομένου του κόστους κατασκευής, κοντά στα 250 ευρώ το μήνα. «Δεδομένου ότι το εισόδημα του Πιλς είναι πολύ μεγαλύτερο από το συνηθισμένο τιμολόγιο για κοινωνική στέγαση, φαίνεται ότι εδώ μιλάμε για κοινωνική απάτη», είπε ο γενικός γραμματέας του συντηρητικού Κόμματος Ελευθερίας της Αυστρίας.

Ο Pilz δεν έκανε τίποτα παράνομο. Όταν μπεις στο πρόγραμμα Gemeindebau, δεν χρειάζεται να φύγεις ποτέ. Είναι όμως ανήθικο να μένουν οι πλούσιοι; Οι αξιωματούχοι κατοικιών της πόλης επισημαίνουν ότι η ύπαρξη πλουσιότερων ενοικιαστών στο Gemeindebauten βοηθά στην αποτροπή των προβλημάτων που συνοδεύουν τη φτώχεια, δημιουργώντας ένα πιο σταθερό, πιο υγιές περιβάλλον για όλους.

Σε αντίθεση με τις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου οι δημόσιες κατοικίες είναι μόνο για τους φτωχότερους – το μέσο ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του κατοίκου ήταν 15.219 $ το 2019, πολύ κάτω από το ομοσπονδιακό όριο φτώχειας των 16.910 $ για μια οικογένεια δύο ατόμων – η σχετική ενσωμάτωση των Gemeindebauten σημαίνει ότι δεν στιγματίζονται.

Αυτό δεν σημαίνει ότι είναι χωρίς προβλήματα. Η Noomi Anyanwu, η 23χρονη ιδρύτρια της Black Voices Austria, μου είπε ότι μεγάλωσε σε ένα Gemeindebau με μια Αυστριακή μητέρα και έναν Νιγηριανό πατέρα. Όταν δεν ήταν πάνω από 5 χρονών, ένα λευκό αγόρι στο συγκρότημα που ήταν λίγο μεγαλύτερο αποκαλούσε τον αδερφό της ρατσιστική προσβολή ενώ όλοι έπαιζαν στην αυλή.

Οι πατέρες ακούγοντας τα φτύλια κατέβηκαν στην αυλή. Αλλά ο λευκός πατέρας δεν ζήτησε συγγνώμη. διπλασίασε, επαναλαμβάνοντας όσα είπε ο γιος του. Μόλις λίγα χρόνια αργότερα, είπε η Anyanwu, ο πατέρας της έφυγε από τη χώρα λόγω των διακρίσεων στην εργασία και της ρατσιστικής μεταχείρισης από την αστυνομία.

Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν προβλήματα. Η Noomi Anyanwu, η 23χρονη ιδρύτρια της Black Voices Austria, μου είπε ότι μεγάλωσε σε ένα Gemeindebau με μια Αυστριακή μητέρα και έναν Νιγηριανό πατέρα. Όταν δεν ήταν πάνω από 5 χρονών, ένα λευκό αγόρι στο συγκρότημα που ήταν λίγο μεγαλύτερο αποκαλούσε τον αδερφό της ρατσιστική προσβολή ενώ όλοι έπαιζαν στην αυλή.

Οι πατέρες ακούγοντας τις βρισιές κατέβηκαν στην αυλή. Αλλά ο λευκός πατέρας δεν ζήτησε συγγνώμη, αντιθέτως, επανέλαβε όσα είπε ο γιος του. Μόλις λίγα χρόνια αργότερα, είπε η Anyanwu, ο πατέρας της έφυγε από τη Βιέννη και την Αυστρία, λόγω των διακρίσεων στην εργασία και της ρατσιστικής μεταχείρισης από την αστυνομία.

Έτσι, εξεπλάγην όταν η Anyanwu μου είπε ότι, συνολικά, η εμπειρία της με την κοινωνική στέγαση ήταν θετική. Το Gemeindebau ήταν το δικό της χωριό μέσα στην πόλη της Βιέννης, είπε. Εκτίμησε ότι το 50 τοις εκατό των γειτόνων της στο Gemeindebau ήταν μετανάστες — «αντανακλούσε την κοινωνία», μου είπε. Ένα κορίτσι της ηλικίας της, ονόματι Safiya, ζούσε σε ένα διαμέρισμα απέναντι από το δικό της και θα γινόταν η καλύτερή της φίλη. Ο πατέρας της Safiya ήταν επίσης από την Αφρική – από τη Σομαλία – και έφυγε επίσης λόγω ρατσισμού. Αλλά η οικονομική προσιτότητα του Gemeindebau επέτρεψε στις μητέρες των κοριτσιών να διατηρήσουν τη σταθερότητα.