Hochatown: Μια πόλη που «γεννήθηκε» από την Airbnb

Σε μια αγροτική γωνιά της Οκλαχόμα, οι ρουστίκ καμπίνες έχουν αντικατασταθεί από ενοικιαζόμενα σπίτια αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων. Αλλά ακόμη και καθώς η Airbnb αναφέρει κέρδη ρεκόρ, η έκρηξη έχει αμβλυνθεί. Τι σημαίνει αυτό για τους οικοδεσπότες;

Η μικροσκοπική πόλη Hochatown, στις όχθες της λίμνης Broken Bow στη νοτιοανατολική γωνία της Οκλαχόμα, δημιουργήθηκε ακριβώς πριν από ένα χρόνο. Και αυτό οφείλεται σχεδόν εξ ολοκλήρου στην Airbnb.

«Η Airbnb έχτισε αυτή την πόλη κατά 100 τοις εκατό», δήλωσε η Dian Jordan, δήμαρχος του Hochatown. Τον περασμένο Νοέμβριο, η κ. Jordan και 128 συνδημότες της αγωνίστηκαν με επιτυχία για την ενσωμάτωση μιας στενής λωρίδας 11 τετραγωνικών χιλιομέτρων με κακοτράχαλους χωματόδρομους, μέτριες ξύλινες καμπίνες και τεράστιες σύγχρονες επαύλεις που βρίσκεται στην επικράτεια του έθνους Choctaw της Οκλαχόμα.

Από τους 219 κατοίκους στους 50.000 επισκέπτες!

Κατά τη διάρκεια της εβδομάδας, το Hochatown έχει πληθυσμό μόλις 219 ατόμων, αλλά τα Σαββατοκύριακα, 50.000 επισκέπτες, κυρίως από το Ντάλας, που απέχει τρεις ώρες με το αυτοκίνητο, συρρέουν εκεί για να κάνουν καγιάκ, να ψαρέψουν με μύγα και να κάνουν πεζοπορία ανάμεσα στους καταρράκτες, τους καταρράκτες και τα πυκνά δάση από πεύκα και παπαρούνα.

Πριν από την πανδημία, το Hochatown διέθετε περίπου 400 κλίνες προς ενοικίαση στην Airbnb. Τώρα υπάρχουν περισσότερες από 2.400 – μια εντυπωσιακή αύξηση 413% σε πέντε χρόνια, σύμφωνα με την AirDNA, έναν ιστότοπο επιχειρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης που παρακολουθεί τα δεδομένα της Airbnb. Τον Σεπτέμβριο, η πόλη εισέπραξε τον φόρο πωλήσεων του πρώτου μήνα, συνολικού ύψους 456.000 δολαρίων, και ελπίζει ότι τελικά θα αποκομίσει έως και 1 εκατομμύριο δολάρια σε φορολογικά έσοδα το μήνα.

«Για μια πόλη μερικών εκατοντάδων κατοίκων, αυτός ο αριθμός είναι αστρονομικός», δήλωσε ο David Francis, υπεύθυνος για την εγγραφή επιχειρήσεων στην Επιτροπή Φορολογίας της Οκλαχόμα. «Η πόλη είναι ουσιαστικά μια γιγαντιαία Airbnb», τόνισε.

Εκρηκτική άνοδος την περίοδο της πανδημίας

Στο αποκορύφωμα της πανδημίας, ο αριθμός των καταχωρίσεων Airbnb σε μικρές πόλεις και αγροτικές περιοχές εκτοξεύτηκε, καθώς οι κάτοικοι των πόλεων κατέφυγαν στην εξοχή. Ταυτόχρονα, οι αστικές περιοχές έχουν πατάξει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανάμεσά τους και η Νέα Υόρκη, η οποία έθεσε σε εφαρμογή τον Σεπτέμβριο νέους αυστηρούς κανόνες σχετικά με το ποιος μπορεί – και ποιος δεν μπορεί – να νοικιάσει τα σπίτια του σε βραχυχρόνιους επισκέπτες. Από την εφαρμογή του, οι βραχυχρόνιες καταχωρίσεις της εταιρείας στη Νέα Υόρκη μειώθηκαν κατά 77%, σύμφωνα με την AirDNA.

Κάποιοι προέβλεψαν ότι αυτές οι κανονιστικές αλλαγές θα σήμαιναν το θάνατο της Airbnb, και υπήρχαν αναφορές ότι τα έσοδά της έπεφταν κατακόρυφα, καθώς η φθίνουσα πανδημία άλλαξε τις ταξιδιωτικές συνήθειες. Αλλά την περασμένη εβδομάδα, η εταιρεία ανακοίνωσε καλύτερα από τα αναμενόμενα αποτελέσματα τρίτου τριμήνου. Σύμφωνα με την εταιρεία, πρόσθεσε σχεδόν 1 εκατομμύριο ενεργές καταχωρίσεις φέτος, και το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι επισκέπτες της Airbnb έμειναν σε περισσότερες από 94.000 πόλεις και κωμοπόλεις – ρεκόρ, σύμφωνα με την εταιρεία.

«Η διασπορά του τουρισμού, συχνά σε μέρη όπου δεν υπάρχουν ξενοδοχεία, έχει σημαντικά οικονομικά οφέλη», δήλωσε ο Jay Carney, παγκόσμιος επικεφαλής πολιτικής και επικοινωνίας της Airbnb. «Περιοχές που μπορεί να βλέπουν μείωση του πληθυσμού ή βιομηχανίες που μετακομίζουν, μπορούν τώρα να παράγουν δολάρια από τον τουρισμό για πρώτη φορά», σημείωσε.

Ανησυχία για την κάμψη της ζήτησης

Αλλά η έκθεση της εταιρείας περιείχε επίσης ένα στοιχείο που απηχεί σε πόλεις που βρίσκονται σε έξαρση της Airbnb, όπως η Hochatown: Για πρώτη φορά μετά την ανάκαμψη από την πανδημία, η προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση της Airbnb ξεπερνά τη ζήτηση, με την προσφορά να αυξάνεται κατά 19 τοις εκατό σε ετήσια βάση, σε σύγκριση με μόλις 14 τοις εκατό για τη ζήτηση. Αυτό το χάσμα μπορεί να σημάνει καταστροφή για τους οικοδεσπότες, ιδίως για εκείνους που αγόρασαν σπίτια στο αποκορύφωμα της αγοράς με την ιδέα να τα νοικιάσουν. Σε ακραίες περιπτώσεις, αναγκάζονται να τα πουλήσουν με ζημία.

«Πέντε ποσοστιαίες μονάδες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης είναι πολύ σημαντικές», δήλωσε ο Bjorn Hanson, επίκουρος καθηγητής στο Κέντρο Φιλοξενίας Jonathan M. Tisch του Πανεπιστημίου της Νέας Υόρκης, και μπορεί να αναγκάσει τους οικοδεσπότες να ρίξουν τις τιμές τους, σε αυτό που μπορεί γρήγορα να γίνει ένας αγώνας δρόμου προς τον πάτο.

Το «φαινόμενο Airbnb»

Αυτό που θα μπορούσε να ονομαστεί «το φαινόμενο Airbnb» έχει μεταμορφώσει τα τοπία – και τις οικονομίες – αμέτρητων μικρών πόλεων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Στο Νόρθπορτ της Αλάσκα, οι καταχωρίσεις Airbnb αυξήθηκαν κατά 47% τους τελευταίους 12 μήνες. Στο Eagle Pass, στο νότιο Τέξας, οι καταχωρίσεις Airbnb αυξήθηκαν περισσότερο από 168 τοις εκατό σε ετήσια βάση.

Ίσως κανένα μέρος δεν έχει μεταμορφωθεί περισσότερο από το Hochatown. Ο αυτοκινητόδρομος 259, ένας δρόμος δύο λωρίδων, είναι ο μόνος δρόμος προς και από την πόλη. Τα Σαββατοκύριακα είναι ένα μποτιλιάρισμα από φορτηγά μεγάλων αποστάσεων, λεωφορεία και τουριστικά οχήματα. Το Hochatown δεν έχει ούτε έναν αστυνομικό ή επαγγελματία πυροσβέστη. Δεν υπάρχει σύστημα αποχέτευσης, ούτε αποκομιδή σκουπιδιών, ούτε καν επαρκές νερό για να αντιμετωπίσει τον πολλαπλασιασμό των ανθρώπων και των νέων σπιτιών.

Παραμένει ξεχασμένο χωριό στις υποδομές

Καθώς η δημοτικότητά της αυξανόταν, η προσπάθεια της Hochatown να γίνει επίσημη πόλη επιταχύνθηκε. Επειδή ήταν μη ενσωματωμένη περιοχή, οι αποφάσεις σχετικά με τους πόρους της για υπηρεσίες και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας λαμβάνονταν από την κομητεία McCurtain. Για παράδειγμα, καθώς εξαπλώθηκαν τα Airbnbs και οι καμπίνες ενός δωματίου μετατράπηκαν σε ενοικιαζόμενα σπίτια αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων, οι δρόμοι του Hochatown παρέμειναν άστρωτοι και γεμάτοι λακκούβες, πολλοί αδιάβατοι χωρίς κίνηση στους τέσσερις τροχούς- οι ιδιοκτήτες σπιτιών συχνά πλήρωναν για να ασφαλτοστρώσουν τους δικούς τους δρόμους.

Το νερό ήταν ένα άλλο πιεστικό πρόβλημα. Τα περισσότερα Airbnbs στην περιοχή διαθέτουν υδρομασάζ, τα οποία καταναλώνουν υπερβολική ποσότητα νερού. «Αν δεν έχετε υδρομασάζ, δεν μπορείτε να νοικιάσετε», δήλωσε ο Leo Winegar, ιδιοκτήτης καμπίνας στο Hochatown. «Αλλά αν σπάσει ένας σωλήνας, λόγω της έλλειψης εφεδρείας και υποδομών, η μισή πόλη δεν έχει νερό για μέρες», υπογράμμισε.

Κάποια βοήθεια ήρθε από το Έθνος Choctaw, την τρίτη μεγαλύτερη φυλή ιθαγενών Αμερικανών της χώρας. Κατασκευάζει το Choctaw Landing, ένα θέρετρο και καζίνο 238 εκατομμυρίων δολαρίων στο Hochatown, το οποίο αναμένεται να φέρει 443.000 επισκέπτες ετησίως όταν ανοίξει την άνοιξη. Για να διευκολυνθεί αυτό, η φυλή διευρύνει τμήματα της λεωφόρου 259 των ΗΠΑ και αναβαθμίζει ορισμένες από τις αγροτικές υποδομές ύδρευσης της περιοχής.

Η ιστορία του Hochatown

Η ιστορία του Hochatown είναι μεγάλη, ακόμη και αν η ταυτότητά του ως πόλη είναι σύντομη. Οι αιχμές από πυριτόλιθο και βέλη δείχνουν ότι κατοικήθηκε ήδη από το 6.000 π.Χ. Οι Caddo την χρησιμοποιούσαν ως χειμερινό κυνηγότοπο και οι πρώτοι Choctaws έφτασαν στη δεκαετία του 1830, λόγω της αναγκαστικής επανεγκατάστασης των ιθαγενών της Αμερικής, γνωστής ως «Μονοπάτι των Δακρύων». Οι λευκοί έποικοι ήρθαν στο γύρισμα του 20ού αιώνα, υλοτομώντας τα παρθένα δάση της περιοχής και παρασκευάζοντας λαθραίο ποτό – μεγάλη επιχείρηση κατά τη διάρκεια της ποτοαπαγόρευσης. Αποκάλεσαν τον οικισμό τους Hochatown, ο οποίος δεν ενσωματώθηκε ποτέ επίσημα.

Μέχρι το 1960, ο πληθυσμός του Hochatown είχε μειωθεί σε λιγότερους από 100 κατοίκους και το Σώμα Μηχανικών του Στρατού κατέκλυσε τη γη για να κατασκευάσει ένα φράγμα. Το Old Hochatown, όπως είναι πλέον γνωστό, βρίσκεται κάτω από τη λίμνη Broken Bow. Οι εναπομείναντες κάτοικοι μεταφέρθηκαν σε υψηλότερα σημεία και τα επόμενα χρόνια το Hochatown έχασε το ταχυδρομείο του, τον ταχυδρομικό του κώδικα και τη θέση του στο χάρτη.

Η διαμάχη με την γειτονική πόλη…

Το 2015, η κ. Jordan, μια εθελόντρια δήμαρχος που είναι τόσο τραχιά και ικανή όσο και η πόλη της, βοήθησε να ηγηθεί της προσπάθειας ενσωμάτωσης. Όπως σχεδόν όλοι στο Hochatown, η 61χρονη, η οποία συνταξιοδοτείται τον επόμενο μήνα ως ανώτερη λέκτορας στο Πανεπιστήμιο του Τέξας, Permian Basin, είναι επίσης ιδιοκτήτρια καμπίνας, με τρεις ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες.

Με τα υψηλά φορολογικά έσοδα του Hochatown να διακυβεύονται, οι αντίπαλοι της ενσωμάτωσής του εμφανίστηκαν γρήγορα. Η πόλη Broken Bow, η οποία βρίσκεται εννέα μίλια νότια, προσάρτησε μέρος της πόλης για τον εαυτό της. Η Hochatown μήνυσε και κέρδισε πίσω τον έλεγχο της περιοχής, αλλά η σχέση μεταξύ των γειτόνων παραμένει παγωμένη.

«Απλώς προσπαθούσαμε να τους βοηθήσουμε να επιτύχουν», δήλωσε η Vickie Patterson, η δημοτική διευθύντρια του Broken Bow, η οποία πρόσθεσε ότι ήταν μέρος μιας προσπάθειας να φέρει υπηρεσίες όπως τα φανάρια στην περιοχή. Οι κάτοικοι του Hochatown μήνυσαν επίσης την κομητεία για τους φόρους διαμονής. Έχασαν την υπόθεση και ασκούν έφεση κατά της απόφασης.

Η εκτόξευση στην τιμή γης

Τα τελευταία χρόνια υπήρξε μια φρενίτιδα αγορών και οικοδομών. «Το θέμα του Covid ήταν ταυτόχρονα ευλογία και κατάρα», δήλωσε ο Todd McDaniel, ένας οικοδόμος που διαχειρίζεται επίσης 60 ακίνητα προς ενοικίαση, καθώς πήγαινε στο κατάστημα για σαρδέλες για να δελεάσει ένα ρακούν που είχε σφηνωθεί στη στέγη μιας καμπίνας. «Όταν χτύπησε για πρώτη φορά, επιστρέφαμε δεκάδες χιλιάδες δολάρια στους επισκέπτες. Τότε κάποιος γύρισε τον διακόπτη και είχαμε 95% πληρότητα», τόνισε.

Οι τιμές των οικοπέδων διπλασιάστηκαν και οι καμπίνες, πολλές από τις οποίες χτίστηκαν με ταχύτητα, χωρίς να τηρούνται οι οικοδομικοί κώδικες, αναποδογυρίστηκαν επανειλημμένα. Μια κατοικία, με την ονομασία «California Dreaming», πωλήθηκε το 2020 για 590.000 δολάρια, και στη συνέχεια ξανά το 2021, για 1,1 εκατομμύρια δολάρια.

Με την εισροή ανθρώπων και κερδών, δημιουργήθηκε χάος. «Είναι η Άγρια Δύση», δήλωσε ο Jason Ward, ιδιοκτήτης καμπίνας στο Hochatown. «Όταν διακυβεύονται τόσα πολλά χρήματα, τα πράγματα τρελαίνονται», πρόσθεσε.

Ρισκάροντας…

Μια ιστορία, μιας μεταμοσχευμένης μερικής απασχόλησης από το Ντάλας, δείχνει πόσο τρελή είναι. Το 2018, η Kelli Haus ήταν μια ανύπαντρη μητέρα με δύο μικρούς γιους. Άδειασε τον τραπεζικό της λογαριασμό και χρησιμοποίησε τις οικονομίες της ζωής της για να αγοράσει μια ενοικιαζόμενη καμπίνα στο Hochatown. Γρήγορα την πούλησε για τα διπλάσια από όσα είχε πληρώσει και επανεπένδυσε τα κέρδη της, αρπάζοντας κι άλλα ακίνητα. Τελικά, η κα Haus έγινε μεσίτρια ακινήτων.

Στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι πινακίδες της κας Haus ήταν κολλημένες σε όλη την πόλη και για κάποιους, έγινε η προσωποποίηση των αλλαγών που συντελούνταν. Οι πινακίδες της παραμορφώθηκαν με μουστάκια και κέρατα διαβόλου- στο μέτωπό της σχεδιάστηκαν τρύπες από σφαίρες.

Αλλά η κυρία Haus δεν πτοήθηκε. Αντ’ αυτού, μεγέθυνε μία από τις παραμορφωμένες πινακίδες και την κόλλησε σε μια διαφημιστική πινακίδα με κατεύθυνση προς την πόλη. «Όταν ο κόσμος το είδε, το τηλέφωνό μου ανατινάχθηκε από υποστηρικτές», είπε προσθέτοντας: «Το όλο πράγμα γύρισε μπούμερανγκ».

Χωρίς αστυνόμευση!

Παρενοχλήσεις όπως αυτή που αντιμετώπισε η κ. Haus, καθώς και παράπονα για θόρυβο, ζημιές στην ιδιοκτησία και κλοπές έχουν γίνει σχετικά συνηθισμένες στο Hochatown. Ωστόσο, χωρίς αστυνομική δύναμη, οι κάτοικοι βασίζονται στην τροχαία, στους δασοφύλακες του πάρκου και στο τμήμα του σερίφη της κομητείας ΜακΚέρτεν, το οποίο βρέθηκε στις ειδήσεις νωρίτερα φέτος όταν ο σερίφης του πιάστηκε σε ηχογραφημένη κασέτα να συζητά για τη δολοφονία δημοσιογράφων και μαύρων.

Η πόλη έχει έναν πρώην βοηθό σερίφη που ίδρυσε τη δική του εταιρεία ασφαλείας. Ο Τζέισον Ρίκετς, του οποίου η σωματική διάπλαση υποκρύπτει μια μαλακή καρδιά, καταστέλλει θορυβώδη πάρτι και άλλες διαταραχές και είναι «ο δικός μας Μπάρνεϊ Φάιφ», είπε η κ. Τζόρνταν, αναφερόμενη στον φανταστικό βοηθό στο «The Andy Griffith Show».

Μετά τη βιασύνη του χρυσού

Την άνοιξη, η έξαρση του χρυσού άρχισε να επιβραδύνεται. Τα ποσοστά πληρότητας έπεσαν στο 55% τον Μάρτιο και έπεσαν στο χαμηλό 40% τον Αύγουστο. Αναρτήθηκαν πινακίδες «Πωλείται» και οι καταχωρίσεις που κάποτε πωλούνταν μέσα σε λίγες ώρες έκαναν μήνες. Η καμπίνα «California Dreaming», η οποία είχε διπλασιάσει την αξία της μέσα σε ένα χρόνο, καταχωρήθηκε εκ νέου το 2022 για 1.299 εκατομμύρια δολάρια. Μετά από επανειλημμένες μειώσεις τιμών, ζητάει τώρα μόλις 899.000 δολάρια.

Ο κ. Winegar βρέθηκε στο επίκεντρο της επιβράδυνσης. Αγόρασε γη στα τέλη του 2021, όταν η φούσκα κορυφωνόταν, αλλά όταν ολοκλήρωσε την κατασκευή και ήταν έτοιμος να νοικιάσει την καμπίνα του, η φούσκα είχε σκάσει. Αυτό που περίμενε ότι θα έβγαζε σίγουρα λεφτά, αποδείχτηκε αμέσως χαμένο.

«Τσιγκουνευόμασταν στα πάντα και κάναμε οικονομίες για να αγοράσουμε ένα οικόπεδο και να πάρουμε δάνειο για την κατασκευή», δήλωσε ο κ. Winegar, ο οποίος ζει στο Ντάλας με τη σύζυγό του και τα τρία παιδιά του. Έχτισε το σπίτι με το όνειρο να αναδημιουργήσει για την οικογένειά του τις αναμνήσεις που είχε όταν πήγαινε στην καλύβα του θείου του στο Άινταχο όταν ήταν μικρός. «Εκείνη την εποχή, οι αριθμοί ήταν τόσο εκπληκτικοί, που φαινόταν ότι δεν υπήρχε περίπτωση να χάσω», πρόσθεσε.

Αυτό το καλοκαίρι, ο κ. Winegar απολύθηκε από μια θέση εργασίας στον τομέα της τεχνολογίας. Τώρα δουλεύει τα βράδια σε ένα Costco του Ντάλας και ξεκινάει μια επιχείρηση για τεχνίτες στο Hochatown, παρά την έλλειψη εμπειρίας.

Ένα πρόσφατο πρωινό, ο κ. Winegar ήταν εξαντλημένος μετά την οδήγηση από τη νυχτερινή του βάρδια στο Hochatown. Η μόνη του τροφή για τις επόμενες δύο ημέρες ήταν καρότα και κονσέρβες τόνου, και ήταν απασχολημένος βλέποντας το YouTube για να καταλάβει πώς να ξεπλύνει έναν θερμαντήρα νερού χωρίς δεξαμενή.

Η κ. Jordan είναι φίλη με τον κ. Winegar και συμπάσχει με την ατυχία του. Αλλά ως δήμαρχος, καλωσορίζει την πτώση των ακινήτων. «Είναι μια ευλογία», είπε προσθέτοντας: «Μια ευκαιρία να πάρουμε μια ανάσα και να αναπληρώσουμε».

Που στρέφει τις βλέψεις της η Airbnb

Στην πιο πρόσφατη ανακοίνωση των κερδών της, η Airbnb δήλωσε ότι αναμένει μεγάλο μέρος της ανάπτυξής της τον επόμενο χρόνο να προέλθει από τις διεθνείς ενοικιάσεις, ιδίως στη Λατινική Αμερική και την αγορά της Ασίας και του Ειρηνικού. Και έχει επίσης αναπτύξει διάφορες πρωτοβουλίες που, όπως λέει, θα διευκολύνουν τους οικοδεσπότες να παραμείνουν ανταγωνιστικοί στις αγορές τους.

Εκπρόσωπος της εταιρείας δήλωσε ότι προσπαθεί πάντα να εξισορροπεί τις ανάγκες των οικοδεσποτών και των επισκεπτών και ότι η αυξανόμενη προσφορά συμβάλλει στη διασφάλιση των επιλογών των επισκεπτών και στη διατήρηση των τιμών σε χαμηλά επίπεδα.

«Ελπίζω να μην χρειαστεί να πουλήσω την καμπίνα», αναστέναξε ο κ. Winegar. «Έχουμε ακόμα λίγες οικονομίες. Αν η Airbnb μπορέσει απλώς να προωθήσει την καταχώρησή μας λίγο περισσότερο, ίσως και να μειώσει τις χρεώσεις της, νομίζω ότι μπορώ να τα καταφέρω», κατέληξε.

Πηγή: New York Times

Photo credits: Shutterstock